Практика проведения судебной экспертизы по административным делам об установлении кадастровой стоимости земельного участка
Практика проведения судебной экспертизы по административным делам об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной с учетом особенностей конфигурации, вида разрешенного использования участка и других характеристик (внутриквартальные проезды коттеджных поселков и др.)
В ГБУ Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (далее - ГБУ РО) поступило заявление Общества с ограниченной ответственностью (далее – ООО, истец) об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. К указанному заявлению был приложен отчет, выполненный оценщиком, об оценке рыночной стоимости вышеуказанного земельного участка в размере 59 535 870 рублей по состоянию на дату оценки.
ГБУ РО принято решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости. В решении указаны следующие причины к отказу: отсутствие анализа влияния политической и социально-экономической обстановки в стране расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта; отсутствие анализа рынка недвижимости в сегменте, к которому относится вид разрешенного использования оцениваемого объекта; использование в отчете информации, полученной из внешних источников, не позволяющих определить дату их появления или подготовки; использование недостоверных сведений об объекте оценки, ошибочное отнесение его к сегменту земельных участков под ИЖС (вспомогательное назначение); использование в отчете информации, подтвержденной путем раскрытия ее источников в виде ссылок и копий документов, информационных источников, которые недоступны или могут быть недоступны в будущем; использование несопоставимых объектов-аналогов по площади.
В решении указано, что выявленные нарушения, допущенные при оценке, коснулись процесса оценки, использованных объектов-аналогов, примененных корректировок, и оказывают влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки.
ООО обратилось в суд с административным иском об оспаривании решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.
Судом было установлено, что в ЕГРН содержатся сведения о земельном участке: площадь 92 735 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – улично-дорожная сеть, благоустройство территории, коммунальное обслуживание. Административный истец указан в качестве собственника данного земельного участка с момента его постановки на государственный кадастровый учет.
Для проверки доводов административного ответчика о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и установления рыночной стоимости земельного участка, судом производство по делу было приостановлено и была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ФБУ Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (далее - ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России).
Согласно заключению эксперта выявлены несоответствия отчета требованиям статьи 11 Федерального закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки. При составлении отчета оценщиком допущены ошибки в применении объектов-аналогов из несоответствующего сегмента рынка, в применении корректировок без учета всех ценообразующих факторов, в порядке расчета, а также иные нарушения законодательства об оценочной деятельности, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. Экспертом подтверждены недостатки отчета, перечисленные в решении ГБУ РО об отказе. Рыночная стоимость земельного участка была определена экспертом в размере 106 531 186 рублей.
Административный истец возражал относительно несоответствия отобранных экспертом объектов-аналогов (по площади, передаваемым правам, категории и виду использования, наличию ограничений), а также относительно отсутствия необходимых корректировок, анализа рынка. Также представлено заключение специалиста о несоответствии заключения эксперта требованиям законодательства о государственной судебно-экспертной деятельности, об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки.
Экспертом ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России даны письменные пояснения.
По ходатайству представителя административного истца, в целях проверки его доводов, была назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Клименко И.В. Рыночная стоимость земельного участка определена в размере 41 823 000 рублей.
На заключение эксперта Клименко И.В. были поданы возражения ГБУ РО в части, касающейся исследования по вопросу об определении рыночной стоимости земельного участка. Административный ответчик полагает, что экспертом Клименко И.В. неверно определен вид фактического использования земельного участка административного истца, подобраны несопоставимые объекты-аналоги.
Экспертом Клименко И.В. был направлен ответ на возражения.
По мнению суда, оба экспертных заключения судебных экспертиз соответствуют требованиям части 2 статьи 82 КАС РФ. Вместе с тем, суд полагает, что заключение судебной экспертизы, подготовленное экспертом ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России, содержит более аргументированное описание проведенного исследования и его результатов.
Согласно заключению эксперта Клименко И.В. отчет оценщика не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности», федеральных стандартов оценки. При составлении отчета оценщиком были использованы неполные сведения, допущены математические ошибки нарушения требований законодательства об оценочной деятельности. Экспертом частично подтверждены недостатки отчета, перечисленные в решении ГБУ РО об отказе.
Суд считает неубедительными выводы эксперта Клименко И.В. относительно допустимости отнесения исследуемого земельного участка к рынку участков под индивидуальное жилищное строительство (вспомогательное назначение), учитывая его индивидуальные характеристики. Эксперт исходила при этом из того факта, что земельный участок фактически является остатком от единого крупного земельного участка, который был разделен на индивидуальные участки под строительство домов, а также расположения объекта исследования в зоне Ж-2.
Суд решил: отказать в удовлетворении административного искового заявления ООО и установить кадастровую стоимость земельного участка в размере 106 531 186 рублей.
Не согласившись с решением суда, истец ООО подал апелляционную жалобу, в которой просил установить кадастровую стоимость 41 823 000 рублей.
В подтверждение привел доводы, указывающие на несогласие с установленной судом кадастровой стоимостью земельного участка в размере 106 531 186 рублей, определенной экспертом ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России ввиду того, что указанная стоимость является необоснованно завышенной и соответствует земельным участкам промышленного назначения, которые могут быть использованы под застройку и способны приносить собственнику доход. Просил установить стоимость земельного участка с учетом результатов повторной судебной оценочной экспертизы, при которой эксперт учел фактическое использование земельного участка под проезды автотранспортных средств, что соответствует виду разрешенного использования оцениваемого земельного участка «Улично-дорожная сеть, Благоустройство территорий, Коммунальное обслуживание».
ГБУ РО в поддержку выводов заключения эксперта ФБУ РЦСЭ Минюста России представили возражения на апелляционную жалобу.
Судебная коллегия исследовала материалы дела и допросила экспертов, у суда возникли сомнения в обоснованности данного заключения эксперта ФБУ РЦСЭ Минюста России в части определения сегмента рынка объекта оценки и выводов о величине рыночной стоимости земельного участка и определила, что повторное заключение эксперта Клименко И.В. соответствует требованиям законодательства об экспертной и оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.
Экспертом Клименко И.В. было дано заключение, содержащие ответы на поставленные судом вопросы, основанное на всестороннем, объективном исследовании, выполненном в соответствии с требованиями, предъявляемыми к заключению эксперта и согласно методическим рекомендациям по экспертному решению вопросов, связанных с определением рыночной стоимости земельных участков.
Суд определил: ранее вынесенное решение Ростовского областного суда изменить в части размера кадастровой стоимости земельного участка.
Установил кадастровую стоимость земельного участка в размере 41 823 000 рублей.
В ГБУ Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (далее - ГБУ РО) поступило заявление Общества с ограниченной ответственностью (далее – ООО, истец) об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. К указанному заявлению был приложен отчет, выполненный оценщиком, об оценке рыночной стоимости вышеуказанного земельного участка в размере 59 535 870 рублей по состоянию на дату оценки.
ГБУ РО принято решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости. В решении указаны следующие причины к отказу: отсутствие анализа влияния политической и социально-экономической обстановки в стране расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта; отсутствие анализа рынка недвижимости в сегменте, к которому относится вид разрешенного использования оцениваемого объекта; использование в отчете информации, полученной из внешних источников, не позволяющих определить дату их появления или подготовки; использование недостоверных сведений об объекте оценки, ошибочное отнесение его к сегменту земельных участков под ИЖС (вспомогательное назначение); использование в отчете информации, подтвержденной путем раскрытия ее источников в виде ссылок и копий документов, информационных источников, которые недоступны или могут быть недоступны в будущем; использование несопоставимых объектов-аналогов по площади.
В решении указано, что выявленные нарушения, допущенные при оценке, коснулись процесса оценки, использованных объектов-аналогов, примененных корректировок, и оказывают влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки.
ООО обратилось в суд с административным иском об оспаривании решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.
Судом было установлено, что в ЕГРН содержатся сведения о земельном участке: площадь 92 735 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – улично-дорожная сеть, благоустройство территории, коммунальное обслуживание. Административный истец указан в качестве собственника данного земельного участка с момента его постановки на государственный кадастровый учет.
Для проверки доводов административного ответчика о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и установления рыночной стоимости земельного участка, судом производство по делу было приостановлено и была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ФБУ Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (далее - ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России).
Согласно заключению эксперта выявлены несоответствия отчета требованиям статьи 11 Федерального закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки. При составлении отчета оценщиком допущены ошибки в применении объектов-аналогов из несоответствующего сегмента рынка, в применении корректировок без учета всех ценообразующих факторов, в порядке расчета, а также иные нарушения законодательства об оценочной деятельности, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. Экспертом подтверждены недостатки отчета, перечисленные в решении ГБУ РО об отказе. Рыночная стоимость земельного участка была определена экспертом в размере 106 531 186 рублей.
Административный истец возражал относительно несоответствия отобранных экспертом объектов-аналогов (по площади, передаваемым правам, категории и виду использования, наличию ограничений), а также относительно отсутствия необходимых корректировок, анализа рынка. Также представлено заключение специалиста о несоответствии заключения эксперта требованиям законодательства о государственной судебно-экспертной деятельности, об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки.
Экспертом ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России даны письменные пояснения.
По ходатайству представителя административного истца, в целях проверки его доводов, была назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Клименко И.В. Рыночная стоимость земельного участка определена в размере 41 823 000 рублей.
На заключение эксперта Клименко И.В. были поданы возражения ГБУ РО в части, касающейся исследования по вопросу об определении рыночной стоимости земельного участка. Административный ответчик полагает, что экспертом Клименко И.В. неверно определен вид фактического использования земельного участка административного истца, подобраны несопоставимые объекты-аналоги.
Экспертом Клименко И.В. был направлен ответ на возражения.
По мнению суда, оба экспертных заключения судебных экспертиз соответствуют требованиям части 2 статьи 82 КАС РФ. Вместе с тем, суд полагает, что заключение судебной экспертизы, подготовленное экспертом ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России, содержит более аргументированное описание проведенного исследования и его результатов.
Согласно заключению эксперта Клименко И.В. отчет оценщика не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности», федеральных стандартов оценки. При составлении отчета оценщиком были использованы неполные сведения, допущены математические ошибки нарушения требований законодательства об оценочной деятельности. Экспертом частично подтверждены недостатки отчета, перечисленные в решении ГБУ РО об отказе.
Суд считает неубедительными выводы эксперта Клименко И.В. относительно допустимости отнесения исследуемого земельного участка к рынку участков под индивидуальное жилищное строительство (вспомогательное назначение), учитывая его индивидуальные характеристики. Эксперт исходила при этом из того факта, что земельный участок фактически является остатком от единого крупного земельного участка, который был разделен на индивидуальные участки под строительство домов, а также расположения объекта исследования в зоне Ж-2.
Суд решил: отказать в удовлетворении административного искового заявления ООО и установить кадастровую стоимость земельного участка в размере 106 531 186 рублей.
Не согласившись с решением суда, истец ООО подал апелляционную жалобу, в которой просил установить кадастровую стоимость 41 823 000 рублей.
В подтверждение привел доводы, указывающие на несогласие с установленной судом кадастровой стоимостью земельного участка в размере 106 531 186 рублей, определенной экспертом ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России ввиду того, что указанная стоимость является необоснованно завышенной и соответствует земельным участкам промышленного назначения, которые могут быть использованы под застройку и способны приносить собственнику доход. Просил установить стоимость земельного участка с учетом результатов повторной судебной оценочной экспертизы, при которой эксперт учел фактическое использование земельного участка под проезды автотранспортных средств, что соответствует виду разрешенного использования оцениваемого земельного участка «Улично-дорожная сеть, Благоустройство территорий, Коммунальное обслуживание».
ГБУ РО в поддержку выводов заключения эксперта ФБУ РЦСЭ Минюста России представили возражения на апелляционную жалобу.
Судебная коллегия исследовала материалы дела и допросила экспертов, у суда возникли сомнения в обоснованности данного заключения эксперта ФБУ РЦСЭ Минюста России в части определения сегмента рынка объекта оценки и выводов о величине рыночной стоимости земельного участка и определила, что повторное заключение эксперта Клименко И.В. соответствует требованиям законодательства об экспертной и оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.
Экспертом Клименко И.В. было дано заключение, содержащие ответы на поставленные судом вопросы, основанное на всестороннем, объективном исследовании, выполненном в соответствии с требованиями, предъявляемыми к заключению эксперта и согласно методическим рекомендациям по экспертному решению вопросов, связанных с определением рыночной стоимости земельных участков.
Суд определил: ранее вынесенное решение Ростовского областного суда изменить в части размера кадастровой стоимости земельного участка.
Установил кадастровую стоимость земельного участка в размере 41 823 000 рублей.